A lei ALUR, promulgada em 24 de março de 2014, impôs às copropriedades um calendário de conformidade estendido por vários anos. Doze anos após sua adoção, o registro nacional das copropriedades ainda apresenta falhas significativas: 236 079 copropriedades não informam o tipo de síndico em sua ficha, e 7 744 declaram um mandato expirado sem sucessor. Essa constatação questiona menos a lei em si do que a capacidade dos síndicos de absorver suas obrigações.
Multas e perda de auxílios: as sanções reais do registro nacional das copropriedades
A inscrição no registro nacional, obrigatória desde 31 de dezembro de 2018 para todas as copropriedades, continua sendo o aspecto mais subestimado da lei ALUR. Em 18 de setembro de 2026, 558 675 copropriedades estão registradas, de acordo com os dados de macoproenregle.fr. O número parece massivo, mas esconde uma falha estrutural de atualização.
A ausência de registro ou de atualização expõe o síndico a uma multa que pode chegar a 20 euros por unidade e por semana. Para uma copropriedade de 50 unidades, a conta sobe rapidamente. A sanção financeira direta ainda é pouco aplicada pelos tribunais, mas um segundo mecanismo se revela muito mais restritivo: a perda de acesso ao MaPrimeRénov’ Copropriété.
Observamos que esse bloqueio condicional dos auxílios públicos empurra mais os conselhos de síndicos a exigir a atualização do que a própria multa. Um síndico que negligencia o registro priva de fato a copropriedade de financiamentos para a renovação energética, o que pode constituir um motivo de destituição em assembleia geral.
Para saber mais sobre Sur Le Toit, o calendário preciso das obrigações e seus prazos respectivos está detalhado com os textos regulamentares aplicáveis.
Fundo de obras ALUR: limite legal e prático em copropriedade
A contribuição anual para o fundo de obras, fixada em um mínimo de 5% do orçamento previsional, foi uma das medidas mais debatidas na entrada em vigor em 1º de janeiro de 2017. Na prática, esse piso se revela insuficiente para os edifícios construídos antes dos anos 1970, onde as necessidades de fachada, reforma das redes ou adequação das partes comuns superam amplamente esse nível de provisão.
O fundo de obras não é opcional, mesmo para as pequenas copropriedades. Somente as copropriedades com menos de 10 unidades podem votar contra sua constituição, por unanimidade dos votos. Essa exceção é pouco utilizada, pois exige um consenso total, raramente alcançado.
O diagnóstico técnico global (DTG), que a lei ALUR tornou proposto em assembleia geral, permite calibrar o valor real do fundo. Recomendamos aos conselhos de síndicos que sempre vinculem a votação do DTG à revisão da taxa de contribuição. Um DTG corretamente realizado identifica as obras a serem feitas em dez anos e justifica uma contribuição superior ao mínimo legal, às vezes duas a três vezes o limite de 5%.
Contrato de síndico e concorrência: o que a lei ALUR realmente mudou
A lei ALUR impôs um contrato tipo de síndico. Este contrato distingue os serviços incluídos no pacote básico e os serviços particulares cobrados à parte. A distinção parece clara no papel, mas a fronteira entre pacote e serviços particulares continua sendo uma fonte de litígios recorrente.
- O estado datado, cobrado em cada mudança de unidade, é limitado pela lei. Seu custo real varia conforme os síndicos, alguns adicionando taxas de constituição de dossiê não previstas no contrato tipo.
- O extranet do coproprietário, imposto pela lei ALUR, deveria garantir acesso permanente aos documentos de gestão. Sua implementação efetiva depende fortemente do software utilizado pelo síndico, e a qualidade do acesso varia consideravelmente.
O conselho de síndicos desempenha aqui um papel de controle que a lei ALUR reforçou sem, no entanto, lhe dar meios coercitivos diretos. Sua única arma continua sendo o voto em assembleia geral.
Ficha sintética e articulação com a lei de 1965: os pontos de atenção
A ficha sintética de copropriedade continua sendo o documento central entre o registro nacional e as obrigações de informação do comprador. Sua atualização anual, frequentemente negligenciada, condiciona a confiabilidade dos dados do registro. Um síndico que produz uma ficha incompleta ou desatualizada assume sua responsabilidade contratual em relação ao sindicato dos coproprietários.
A articulação entre a lei ALUR e a lei de 10 de julho de 1965 foi esclarecida por vários decretos sucessivos. A lei de 1965 continua sendo a base do estatuto da copropriedade, enquanto a lei ALUR modernizou suas ferramentas de gestão e transparência. Confundir os dois textos leva a erros de interpretação frequentes, especialmente sobre as regras de maioria em assembleia geral.
A simplificação de algumas regras de votação não dispensa um voto formal nem uma inscrição na ordem do dia dentro dos prazos regulamentares. Todo trabalho votado fora das regras de convocação permanece anulável.
A conformidade com as obrigações ALUR não é uma conquista fixa. Cada mudança de unidade, cada renovação de mandato de síndico, cada assembleia geral reativa obrigações de atualização que muitas copropriedades ainda tratam como formalidades secundárias. As sanções financeiras e a condicionamento dos auxílios públicos devem gradualmente corrigir essa inércia.
