Das ALUR-Gesetz, das am 24. März 2014 verabschiedet wurde, hat den Eigentümergemeinschaften einen Zeitplan zur Einhaltung von Vorschriften über mehrere Jahre auferlegt. Zwölf Jahre nach seiner Verabschiedung weist das nationale Register der Eigentümergemeinschaften weiterhin erhebliche Mängel auf: 236 079 Eigentümergemeinschaften geben nicht den Typ des Verwalters in ihrem Datenblatt an, und 7 744 erklären ein abgelaufenes Mandat ohne Nachfolger. Diese Feststellung wirft weniger Fragen zur Gesetzgebung selbst auf als zur Fähigkeit der Verwalter, ihre Verpflichtungen zu erfüllen.
Strafen und Verlust von Förderungen: die tatsächlichen Sanktionen des nationalen Registers der Eigentümergemeinschaften
Die Registrierung im nationalen Register, die seit dem 31. Dezember 2018 für alle Eigentümergemeinschaften obligatorisch ist, bleibt der am meisten unterschätzte Aspekt des ALUR-Gesetzes. Am 18. September 2026 sind laut den Daten von macoproenregle.fr 558 675 Eigentümergemeinschaften registriert. Die Zahl erscheint massiv, verdeckt jedoch einen strukturellen Mangel an Aktualisierung.
Das Fehlen einer Registrierung oder Aktualisierung setzt den Verwalter einer Strafe von bis zu 20 Euro pro Einheit und Woche aus. Bei einer Eigentümergemeinschaft mit 50 Einheiten summiert sich die Rechnung schnell. Die direkte finanzielle Sanktion wird von den Gerichten jedoch selten angewendet, aber ein zweiter Hebel erweist sich als viel restriktiver: der Verlust des Zugangs zu MaPrimeRénov’ Copropriété.
Wir beobachten, dass diese bedingte Sperre der öffentlichen Förderungen die Verwaltungsräte stärker dazu drängt, die Aktualisierung zu verlangen als die Strafe selbst. Ein Verwalter, der das Register vernachlässigt, beraubt die Eigentümergemeinschaft de facto der Finanzierung für energetische Sanierungen, was einen Grund für die Abberufung in der Hauptversammlung darstellen kann.
Für weitere Informationen über Sur Le Toit sind der genaue Zeitplan der Verpflichtungen und deren Fristen detailliert mit den anwendbaren Vorschriften aufgeführt.
ALUR-Arbeitsfonds: gesetzlicher und praktischer Schwellenwert in der Eigentümergemeinschaft
Der jährliche Beitrag zum Arbeitsfonds, der auf mindestens 5 % des Haushaltsplans festgelegt ist, war eine der am meisten diskutierten Maßnahmen beim Inkrafttreten am 1. Januar 2017. In der Praxis erweist sich dieser Mindestbetrag als unzureichend für Gebäude, die vor den 1970er Jahren errichtet wurden, wo die Bedürfnisse für Fassadenrenovierung, Netzwerkinstandsetzung oder die Einhaltung von Normen für Gemeinschaftsräume diesen Betrag bei weitem überschreiten.
Der Arbeitsfonds ist nicht optional, selbst für kleine Eigentümergemeinschaften. Nur Eigentümergemeinschaften mit weniger als 10 Einheiten können einstimmig gegen seine Bildung stimmen. Diese Ausnahme wird jedoch selten genutzt, da sie einen vollständigen Konsens erfordert, der selten erreicht wird.
Das technische Gesamtdiagnose (DTG), das das ALUR-Gesetz in der Hauptversammlung zur Abstimmung stellt, ermöglicht es, den tatsächlichen Betrag des Fonds zu bestimmen. Wir empfehlen den Verwaltungsräten, die Abstimmung über das DTG systematisch mit der Überprüfung des Beitragssatzes zu koppeln. Ein korrekt durchgeführtes DTG identifiziert die Arbeiten für die nächsten zehn Jahre und rechtfertigt einen Beitrag, der über dem gesetzlichen Mindestbetrag liegt, manchmal zwei- bis dreimal so hoch wie die 5 %.
Verwaltervertrag und Ausschreibung: was das ALUR-Gesetz tatsächlich geändert hat
Das ALUR-Gesetz hat einen Standardvertrag für Verwalter eingeführt. Dieser Vertrag unterscheidet zwischen den im Basispreis enthaltenen Leistungen und den zusätzlich berechneten besonderen Leistungen. Die Unterscheidung scheint auf dem Papier klar zu sein, aber die Grenze zwischen Pauschale und besonderen Leistungen bleibt eine häufige Streitquelle.
- Der datierte Zustand, der bei jeder Eigentumsübertragung in Rechnung gestellt wird, ist gesetzlich begrenzt. Die tatsächlichen Kosten variieren je nach Verwalter, wobei einige zusätzliche Gebühren für die Erstellung von Unterlagen erheben, die im Standardvertrag nicht vorgesehen sind.
- Das Eigentümer-Extranet, das durch das ALUR-Gesetz vorgeschrieben ist, sollte einen dauerhaften Zugang zu den Verwaltungsunterlagen gewährleisten. Die tatsächliche Implementierung hängt stark von der Software ab, die der Verwalter verwendet, und die Zugangsqualität variiert erheblich.
Der Verwaltungsrat spielt hier eine Kontrollfunktion, die das ALUR-Gesetz gestärkt hat, ohne ihm jedoch direkte Durchsetzungsmechanismen zu geben. Seine einzige Waffe bleibt die Abstimmung in der Hauptversammlung.
Zusammenfassende Datei und Verknüpfung mit dem Gesetz von 1965: die Punkte der Wachsamkeit
Die zusammenfassende Datei der Eigentümergemeinschaft bleibt das zentrale Dokument zwischen dem nationalen Register und den Informationspflichten des Käufers. Ihre jährliche Aktualisierung, die oft vernachlässigt wird, ist entscheidend für die Zuverlässigkeit der Daten im Register. Ein Verwalter, der eine unvollständige oder veraltete Datei erstellt, macht sich vertraglich gegenüber der Eigentümergemeinschaft verantwortlich.
Die Verknüpfung zwischen dem ALUR-Gesetz und dem Gesetz vom 10. Juli 1965 wurde durch mehrere aufeinanderfolgende Erlass präzisiert. Das Gesetz von 1965 bleibt die Grundlage des Eigentumsrechts, während das ALUR-Gesetz die Verwaltungs- und Transparenzinstrumente modernisiert hat. Die Verwechslung der beiden Texte führt häufig zu Fehlinterpretationen, insbesondere hinsichtlich der Mehrheitsregeln in der Hauptversammlung.
Die Vereinfachung bestimmter Abstimmungsregeln befreit nicht von einer formellen Abstimmung oder einer fristgerechten Eintragung auf der Tagesordnung. Jede außerhalb der Einberufungsregeln beschlossene Maßnahme bleibt anfechtbar.
Die Einhaltung der ALUR-Verpflichtungen ist kein feststehender Zustand. Jede Eigentumsübertragung, jede Wiederwahl des Verwalters, jede Hauptversammlung aktiviert Verpflichtungen zur Aktualisierung, die viele Eigentümergemeinschaften weiterhin als sekundäre Formalitäten behandeln. Die finanziellen Sanktionen und die Bedingung für öffentliche Förderungen sollten diese Trägheit allmählich korrigieren.
