La loi ALUR, promulguée le 24 mars 2014, a imposé aux copropriétés un calendrier de mise en conformité étalé sur plusieurs années. Douze ans après son adoption, le registre national des copropriétés affiche encore des failles majeures : 236 079 copropriétés ne renseignent pas le type de syndic dans leur fiche, et 7 744 déclarent un mandat expiré sans successeur. Ce constat interroge moins la loi elle-même que la capacité des syndicats à absorber ses obligations.
Astreintes et perte d’aides : les sanctions réelles du registre national des copropriétés
L’immatriculation au registre national, obligatoire depuis le 31 décembre 2018 pour l’ensemble des copropriétés, reste le volet le plus sous-estimé de la loi ALUR. Au 18 septembre 2026, 558 675 copropriétés sont immatriculées selon les données de macoproenregle.fr. Le chiffre paraît massif, mais il masque un défaut structurel de mise à jour.
L’absence d’immatriculation ou de mise à jour expose le syndic à une astreinte pouvant atteindre 20 euros par lot et par semaine. Pour une copropriété de 50 lots, la facture grimpe vite. La sanction financière directe reste peu appliquée par les tribunaux, mais un second levier se révèle bien plus contraignant : la perte d’accès à MaPrimeRénov’ Copropriété.
Nous observons que ce verrouillage conditionnel des aides publiques pousse davantage les conseils syndicaux à réclamer la mise à jour que l’astreinte elle-même. Un syndic qui néglige le registre prive de fait la copropriété de financements pour la rénovation énergétique, ce qui peut constituer un motif de révocation en assemblée générale.
Pour en savoir plus sur Sur Le Toit, le calendrier précis des obligations et leurs échéances respectives est détaillé avec les textes réglementaires applicables.
Fonds de travaux ALUR : seuil légal et pratique en copropriété
La cotisation annuelle au fonds de travaux, fixée à un minimum de 5 % du budget prévisionnel, a été l’une des mesures les plus débattues lors de l’entrée en vigueur au 1er janvier 2017. En pratique, ce plancher se révèle insuffisant pour les immeubles construits avant les années 1970, où les besoins de ravalement, de réfection des réseaux ou de mise aux normes des parties communes dépassent largement ce niveau de provisionnement.
Le fonds de travaux n’est pas optionnel, même pour les petites copropriétés. Seules les copropriétés de moins de 10 lots peuvent voter contre sa constitution, à l’unanimité des voix. Cette exception reste peu utilisée car elle nécessite un consensus total, rarement obtenu.
Le diagnostic technique global (DTG), que la loi ALUR a rendu proposable en assemblée générale, permet de calibrer le montant réel du fonds. Nous recommandons aux conseils syndicaux de coupler systématiquement le vote du DTG avec la révision du taux de cotisation. Un DTG correctement réalisé identifie les travaux à dix ans et justifie une cotisation supérieure au minimum légal, parfois deux à trois fois le seuil de 5 %.
Contrat de syndic et mise en concurrence : ce que la loi ALUR a réellement changé
La loi ALUR a imposé un contrat type de syndic. Ce contrat distingue les prestations incluses dans le forfait de base et les prestations particulières facturées en supplément. La distinction semble claire sur le papier, mais la frontière entre forfait et prestations particulières reste une source de litiges récurrente.
- L’état daté, facturé lors de chaque mutation de lot, est plafonné par la loi. Son coût réel varie selon les syndics, certains ajoutant des frais de constitution de dossier non prévus au contrat type.
- L’extranet copropriétaire, imposé par la loi ALUR, devait garantir un accès permanent aux documents de gestion. Son déploiement effectif dépend fortement du logiciel utilisé par le syndic, et la qualité d’accès varie considérablement.
Le conseil syndical joue ici un rôle de contrôle que la loi ALUR a renforcé sans pour autant lui donner de moyens coercitifs directs. Sa seule arme reste le vote en assemblée générale.
Fiche synthétique et articulation avec la loi de 1965 : les points de vigilance
La fiche synthétique de copropriété reste le document pivot entre le registre national et les obligations d’information de l’acquéreur. Sa mise à jour annuelle, souvent négligée, conditionne la fiabilité des données du registre. Un syndic qui produit une fiche incomplète ou obsolète engage sa responsabilité contractuelle vis-à-vis du syndicat des copropriétaires.
L’articulation entre la loi ALUR et la loi du 10 juillet 1965 a été précisée par plusieurs décrets successifs. La loi de 1965 reste le socle du statut de la copropriété, tandis que la loi ALUR en a modernisé les outils de gestion et de transparence. Confondre les deux textes conduit à des erreurs d’interprétation fréquentes, notamment sur les règles de majorité en assemblée générale.
La simplification de certaines règles de vote ne dispense pas d’un vote formel ni d’une inscription à l’ordre du jour dans les délais réglementaires. Tout travail voté hors des règles de convocation reste annulable.
La conformité aux obligations ALUR n’est pas un acquis figé. Chaque mutation de lot, chaque renouvellement de mandat de syndic, chaque assemblée générale réactive des obligations de mise à jour que beaucoup de copropriétés traitent encore comme des formalités secondaires. Les sanctions financières et le conditionnement des aides publiques devraient progressivement corriger cette inertie.