De ALUR-wet, die op 24 maart 2014 werd afgekondigd, heeft de VvE’s een tijdschema voor naleving opgelegd dat zich over meerdere jaren uitstrekt. Twaalf jaar na de aanneming vertoont het nationale register van VvE’s nog steeds grote tekortkomingen: 236.079 VvE’s geven het type beheerder niet aan in hun dossier, en 7.744 melden een verlopen mandaat zonder opvolger. Deze vaststelling roept minder vragen op over de wet zelf dan over het vermogen van de beheerders om aan hun verplichtingen te voldoen.
Boetes en verlies van subsidies: de echte sancties van het nationale register van VvE’s
De registratie in het nationale register, verplicht sinds 31 december 2018 voor alle VvE’s, blijft het meest onderschatte aspect van de ALUR-wet. Op 18 september 2026 zijn er 558.675 VvE’s geregistreerd volgens de gegevens van macoproenregle.fr. Het cijfer lijkt massaal, maar verbergt een structureel gebrek aan actualisatie.
Het ontbreken van registratie of actualisatie stelt de beheerder bloot aan een boete die kan oplopen tot 20 euro per eenheid per week. Voor een VvE van 50 eenheden loopt de rekening snel op. De directe financiële sanctie wordt echter weinig toegepast door de rechtbanken, maar een tweede hefboom blijkt veel dwingender: het verlies van toegang tot MaPrimeRénov’ Copropriété.
We merken op dat deze voorwaardelijke vergrendeling van publieke subsidies de VvE-raad meer aanzet tot het eisen van actualisatie dan de boete zelf. Een beheerder die het register negeert, ontneemt de VvE in feite de financiering voor energie-renovatie, wat een reden kan zijn voor ontslag in de algemene vergadering.
Voor meer informatie over Sur Le Toit zijn de precieze verplichtingen en hun respectieve deadlines gedetailleerd met de toepasselijke regelgeving.
ALUR-werkfonds: wettelijke drempel en praktijk in de VvE
De jaarlijkse bijdrage aan het werkfonds, vastgesteld op minimaal 5% van de begroting, was een van de meest besproken maatregelen bij de inwerkingtreding op 1 januari 2017. In de praktijk blijkt deze ondergrens onvoldoende voor gebouwen die voor de jaren 1970 zijn gebouwd, waar de behoeften aan gevelrenovatie, herstel van netwerken of aanpassing van gemeenschappelijke delen dit niveau van voorziening ver overschrijden.
Het werkfonds is niet optioneel, zelfs niet voor kleine VvE’s. Alleen VvE’s met minder dan 10 eenheden kunnen unaniem tegen de oprichting stemmen. Deze uitzondering wordt echter weinig gebruikt omdat het een totale consensus vereist, die zelden wordt bereikt.
De globale technische diagnose (DTG), die de ALUR-wet voorstelbaar heeft gemaakt in de algemene vergadering, maakt het mogelijk om het werkelijke bedrag van het fonds te kalibreren. We raden VvE-raad aan om de stemming over de DTG systematisch te koppelen aan de herziening van het bijdragepercentage. Een correct uitgevoerde DTG identificeert de werkzaamheden voor de komende tien jaar en rechtvaardigt een bijdrage die hoger is dan het wettelijke minimum, soms twee tot drie keer de drempel van 5%.
Beheerderscontract en concurrentie: wat de ALUR-wet echt heeft veranderd
De ALUR-wet heeft een standaard contract voor beheerders opgelegd. Dit contract maakt onderscheid tussen de diensten die zijn inbegrepen in het basispakket en de bijzondere diensten die extra in rekening worden gebracht. Het onderscheid lijkt op papier duidelijk, maar de grens tussen pakket en bijzondere diensten blijft een terugkerende bron van geschillen.
- De gedateerde staat, die bij elke mutatie van een eenheid in rekening wordt gebracht, is wettelijk beperkt. De werkelijke kosten variëren afhankelijk van de beheerders, waarbij sommige extra dossierkosten in rekening brengen die niet in het standaardcontract zijn voorzien.
- Het extranet voor eigenaren, opgelegd door de ALUR-wet, moest een permanente toegang tot de beheersdocumenten garanderen. De effectieve uitrol hangt sterk af van de software die door de beheerder wordt gebruikt, en de kwaliteit van de toegang varieert aanzienlijk.
De VvE-raad speelt hier een controlefunctie die door de ALUR-wet is versterkt zonder haar directe dwangmiddelen te geven. Haar enige wapen blijft de stemming in de algemene vergadering.
Samenvattende fiche en samenhang met de wet van 1965: aandachtspunten
De samenvattende fiche van de VvE blijft het centrale document tussen het nationale register en de informatieverplichtingen van de koper. De jaarlijkse actualisatie, vaak verwaarloosd, bepaalt de betrouwbaarheid van de gegevens in het register. Een beheerder die een onvolledige of verouderde fiche produceert, brengt zijn contractuele aansprakelijkheid ten opzichte van de VvE-raad in gevaar.
De samenhang tussen de ALUR-wet en de wet van 10 juli 1965 is verduidelijkt door verschillende opeenvolgende decreten. De wet van 1965 blijft de basis van de status van de VvE, terwijl de ALUR-wet de beheertools en transparantie heeft gemoderniseerd. Het verwarren van de twee teksten leidt vaak tot interpretatiefouten, met name over de meerderheidsregels in de algemene vergadering.
De vereenvoudiging van bepaalde stemregels ontslaat niet van een formele stemming of van een inschrijving op de agenda binnen de wettelijke termijnen. Elk werk dat buiten de convocatieregels is gestemd, blijft annuleerbaar.
Naleving van de ALUR-verplichtingen is geen vaststaand gegeven. Elke mutatie van een eenheid, elke verlenging van het mandaat van de beheerder, elke algemene vergadering activeert opnieuw de verplichtingen tot actualisatie die veel VvE’s nog steeds als secundaire formaliteiten beschouwen. De financiële sancties en de voorwaardelijke subsidies zouden deze inertie geleidelijk moeten corrigeren.
